不動産売却で登場する主な税金を知ろう

不動産売却で登場する主な税金を知ろう

まず、税金がかかるのは、不動産を売却して利益が出た場合のみです。購入金額より売却金額が下回ってしまったように、利益どころか売ったおかげで損をしたしまった不動産取引には課税されません。

ただし、不動産売却の税金では、「1億円で買ったマンションを6千万で売った。だから、4千万損したから税金は掛からないよね」といったわかりやすいものにはなっていないため、慎重に計算する必要があります。

「100円のお菓子を120円で友人に売った」というような単純なやりとりではなく、住宅やマンションなど建物はどの程度年数が経っていて価値が下がっているのか、また、不動産取引で掛かった経費は差し引けるのかなど、注意を払わなければいけないポイントいくつか存在します。

所得税+住民税=譲渡税のシンプルなしくみ

不動産売却で課税される譲渡税は所得税と住民税の組み合わせです。譲渡税の計算方法をシンプルに表すと、

不動産売却で得た利益(譲渡所得)×税率=譲渡税

となります。

所得税の計算方法は複雑

ただ、所得税を計算するには、この計算式の中の「利益」とはどうやって算出するのかが重要です。

不動産を売って得た利益は、次の計算式で算出します。

利益(譲渡所得)=売却した金額(収入金額)ー(購入金額(取得費)+売却したときの経費(譲渡費用)+特別控除額

以下、それぞれの用語を簡単に解説しておきます。

・収入金額
不動産を売却して手にした合計金額です。物件の代金に加えて、固定資産税の精算金も含めて計算します。

・取得費
売却した不動産を購入した際に掛かった合計費用です。土地や建物の購入金額はもちろん不動産会社に支払った仲介手数料をはじめ、契約書の作成費用や登記の変更費用まで多種にわたります。

なお、取得費のなかで一番大切なのは、建物の購入費の取得費計算において、年数が経って資産価値が下がったという「減価償却」を考えなければいけないことです。(土地は減価償却の考え方はありません)

つまり、たとえ建築価格が5,000万円だったマイホームでも、何年経っているか年数に応じて取得費がどんどん目減りしていくものだと覚えておきましょう。

・譲渡費用
売却したときに掛かった経費です。不動産会社への仲介手数料をはじめ契約書に必要な印紙税、更地にして売却した場合の建物解体費用などが該当します。

・特別控除額
利益(譲渡所得)からマイホームを売却した場合なら3,000万円を差し引くことができます。

つまり、先程の計算式の結果、利益が2,500万円だったとしても、特別控除額のおかげで課税されないというわけです。

住民税の税額は翌年の6月頃にわかる

ここまでご紹介した計算方式を柱に所得税がわかったら、売却した翌年の2月15日から3月15日までの期間中に確定申告をして所得税を納税します。

確定申告が必要な所得税に対して、住民税に関する手続きは基本的に不要です。確定申告の内容は住民税を納めるべき市区町村の納税課に通知されます。5月から6月頃になると住民税の納付書が発行されるので、納税額を期限までに納入してください。

今回は、簡単に不動産の売却にかかわる主な税金である所得税と住民税についてご紹介しました。なお、計算方法は非常に複雑で専門的な税務知識が必要になりますので、具体的に算出については税理士や税務署に確認するようにしましょう。

不動産売却時にかかる税金の計算方法と節税ノウハウ _ 事例紹介 _ 相続不動産の売却ならチェスター
https://chester-fudosan.jp/case/100.html
個人が不動産を売却した際は、どのような税金がかかりますか?|東京都中央区日本橋の石橋税理士事務所|不動産 会社決算 確定申告
https://www.ishibashi-tax.com/kisochishiki/realestate-tax-1110.html

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