不動産鑑定士とは?難易度の高い国家資格をわかりやすく解説!

不動産鑑定士とは?難易度の高い国家資格をわかりやすく解説!

不動産鑑定士とは?

不動産鑑定士とはなんでしょうか?説明できますか?
不動産鑑定士とは、いわゆる「国家資格」です。つまり民間の企業が勝手に配信している資格ではなく、不動産および建築にまつわる、国が認めた立派な資格です。
不動産鑑定士といいますが、公認会計士や弁護士の司法試験と同じぐらい難易度が高く、難関資格なのでそう簡単にとることはできません。

不動産鑑定士は、不動産の鑑定を独占業務として行うことができます。
つまり、勝手に不動産の鑑定をしてはならず、むやみに鑑定したり名乗ったりしたら、刑事罰になります。国土交通省が管轄している資格です。

それほど有名な資格ではなく、あまり馴染みがないのではないでしょうか。
しかし、土地という、個人にとっても日本という国にとっても重要な、価格を調べるために必要とされる資格です。よって、責任は重大なのです。

一般の人が見る機会は少ない

しかし、不動産鑑定士の仕事ぶりを確認する機会は、あまり多くありません。
多くの人にとって、不動産を”売る”ことは、一生に一度ぐらいしかないからです。
たまに道端で何か機器をのぞいて距離を測っている人がいますが、あれは測量士さんです。
不動産鑑定士の仕事として、土地価格の公示が挙げられます。国と自治体によるもので、土地取引の基準となっていくものです。
たとえば、路線価や公示価格は、課税の基準ともなりますし、重要なものです。
実は土地によって税金の価格がことなりますが、その土地がどの程度価値があるものかを不動産鑑定士の仕事によって、決定されることとなります。

変わりつつある不動産鑑定士の仕事

不動産は、永久に変わらないものにみえて、時代によって変わります。
バブルの時代もありましたし、その後の不況もあります。
そして、現在では不動産テックとフィンテックが合わさって、あたらに金融商品としての性格を帯びていることもあります。
収入を運用益にして、ファンド化され、それらを販売するという形です。
果たしてそれが本当に買い手の利益になるかは不明ですが、それでも商品として進化を続けているのは事実です。
たとえば、不動産投資を行うのであれば、何百万・何千万とかかります。
しかし、それらを債権化・金融商品化すれば、数万円の投資から、不動産投資に参加することができるのです。
もちろん、物件や投資対象を選ぶこともできますし、額も自由に選択できます。
そうした金融商品を分析する際にも、不動産鑑定士の仕事が求められています。

土地の評価は極めて難しい

一般的に、土地の金額評価は極めて難しいものです。
その土地の場所は、ひとつひとつ違うからです。
そして、その土地があるところも違えば、計上も異なります。
かならずしも道路に一面が接しているとも限らず、奥まったところにちょこんと存在する土地などもありますよね。
そして、その土地を評価することはとても難しく、不動産鑑定士のプロの目をもってしても、なかなか難しい仕事となります。
市場価格は社会情勢も考慮しなければならず、合理的な価格でなければなりません。
不動産鑑定士が行う土地評価は、公平で公正かつ適正な判断であることが求められるのです。
一般の人にとってはほぼ不可能な土地評価を、正確に行えることこそ、不動産鑑定士の仕事です。

不動産鑑定の業務の範囲

不動産鑑定士の業務は、不動産鑑定業者に登録しなければなりません。
登録簿に登録し、事務所ごとに一人以上の不動産鑑定士が必要です。
信託銀行といった財産を預かる業務を行う業者も、不動産鑑定士を置く必要があります。コンサルティングなども行うことがあります。
不動産を利用した活用方法なども、クライアントから相談されることがあるので、不動産鑑定をベースとしたさまざまなビジネスアイデアが出されています。
日本限定の資格ではありますが、その奥は深く、やりがいのある仕事です。
土地の価格は財産と密接に関係しており、租税にも関わってきます。
国の中でも、土地を正しく評価するという役割は重く、重大な仕事です。
だからこそ、民間資格ではなく国家資格であり、国が認定した資格業務です。
その役割を他の人が目にすることはあまりありませんが、貴重な資格として、生計を立てている人も意外と多い資格となっています。

不動産鑑定士になるには?

前述のように国家試験なので、試験に合格する必要があります。
国土交通省土地鑑定委員会が実施しています。
受験資格は、以前はあったのですが現在ではなくなり、短答式の試験と、論文試験のふたつのステップがあります。
試験科目は、不動産周りの法規、そして鑑定評価の二種類で、非常に難易度が高くなっています。
合格者の平均年齢は30歳から38歳前後で、合格率は30%前後となります。
これだけ見ると、合格率は意外と高いような気がしますが、実際は非常に難しい試験です。

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